نرم افراز سامانه تملک اراضی سامان

سامانه تملک اراضی در سال 89 با هدف مدیریت، پایش و مستندسازی مطلوب تملک اراضی در شرکت توسعه منابع آب و نیروی ایران، به همت مدیران این شرکت و با همکاری شرکت مهندسی فرانگاشت نوآور آغاز به کار کرد. این سامانه با نگاهی نو و به کارگیری فناوری های روز مانند GIS و سنجش از دور، به موفقیت‌هایی فراتر از میزان پیش‌بینی شده رسید که همین امر و جامعیت آن باعث شد به عنوان سامانه استاندارد وزارت نیرو در حوزه تملک اراضی انتخاب و به کار گرفته شود..

 

در گام‌های بعدی و با توسعه سامانه، پیاده‌سازی در شرکت‌های مدیریت منابع آب ایران و توانیر نیز صورت پذیرفت و هم اکنون در دو حوزه آب و برق در تمامی شرکت‌های تابعه و همچنین در تعدادی از شرکت‌های آب و فاضلاب پیاده سازی شده و در حال استفاده است. پیاده‌سازی در قالب تعدادی بانک اطلاعات مکانی و دو نرم‌افزار سامان و سمتا در وزارتخانه، شرکت‌های مادرتخصصی و شرکت‌های زیرمجموعه بوده است:

  • سامان: گردآوری اطلاعات تملک در سطح شرکت‌های زیرمجموعه وزارتخانه
  • سمتا: یکپارچه‌سازی اطلاعات تملک در وزارت‌خانه و شرکت‌های مدیریت منابع آب و توانیر

مکان‌محور بودن را میتوان برتری اصلی آن به عنوان یک سامانه مستندسازی دانست. همسان‌سازی فرایند تملک و پوشش نیازهای مربوط به تجمیع اسناد تملکی، از جمله اهداف توسعه‌ای این سامانه می‌باشد.

از مهمترین ویژگی های این سامانه میتوان موارد زیر را برشمرد:

    • مستندسازی مکان محور تملک اراضی
    • کاهش احتمال بروز اشتباه یا تخلف در فرایند تملک
    • نگهداری تمامی مدارک (اطلاعات، اسناد، نقشه‌ها و تصاویر هوایی) در بانک اطلاعاتی واحد
    • دسترسی آنی به کلیه اسناد، نقشه ها و مدارک حقوقی اراضی
    • محیط ساده و روان برای کاربران و به دور از پیچیدگی های معمول نرم افزارهای GIS
    • امکان تولید هر نوع گزارش
    • نمایش گرافیکی میزان پیشرفت مالی و فیزیکی تملک اراضی در پروژه‌های عمرانی
    • امکان اشتراک‌گذاری و انتقال اطلاعات تملک به سایر سازمان‌ها (مراجع بالادستی و ...)

 

در این گزارش به نمونه‌هایی از دستاوردها و کارکردهای اصلی سامانه، به ویژه نرم‌افزار اصلی آن (سامان) پرداخته می‌شود.

مستندسازی مکان محور

نیاز به مستندسازی اسناد و اطلاعات، روز به روز بیشتر آشکار می‌گردد. این نیاز به ویژه در حوزه تملک اراضی و با توجه به حساسیت‌ها و آسیب‌های مالی و حقوقی این حوزه پررنگ تر است. اما باید توجه داشت که مستندسازی در این حوزه از ویژگی خاصی برخوردار است و آن "مکان محور بودن" است. از این رو در این حوزه با مفهوم جدیدی از مستندسازی روبرو هستیم که آن را "مستندسازی مکان‌محور" می‌نامیم. با داشتن چنین قابلیتی که از فناوری GIS به دست آمده، امکان بروز خطا و اشتباه در فرایند تملک به شدت کاهش می‌یابد.

این سامانه را میتوان نخستین سامانه کشور در حوزه مستندسازی مکان‌محور تملک دانست که در مقیاس کشوری پیاده‌سازی گردیده است. هسته اصلی چنین سامانه ای نقشه‌های زمین‌مرجع املاک (در سیستم UTM) است و لایه‌های بعدی آن (اطلاعات و تصویر اسناد تملک) بر روی این هسته اصلی سوار شده‌اند.

saman 1

مدیریت مناسب اراضی مشاع و چندمالکی

فرایند تملک معمولاً در مواردی که ملک مورد نظر به صورت مشاع و چندمالکی است، از پیچیدگی ویژه‌ای برخوردار است و نیازمند صرف انرژی و دقت بیشتری است. توافق یا عدم توافق همزمان تمامی مالکین، تعیین سهم هر یک از مالکین، انتخاب وکیل و نماینده مالکین و ... از جمله مهمترین چالش‌ها در این موارد است که گهگاه زمینه ساز بروز اشتباهاتی در پرداخت و محاسبه سهم مالکیتی می‌گردد. در این سامانه با مدلسازی ساختار فرایند تملک، حالات مختلف و پیچیدگی‌های احتمالی تملک نیز مدیریت شده است.

 

ذخیره سیستماتیک و مدیریت شده اسناد تملک

کلیه اسناد و مدارک مهمی که در فرایند تملک اراضی ممکن است مورد استفاده قرار گیرد، استاندارد شده و به صورت فایل های اسکن شده در بانک اطلاعات سامانه قرار می‌گیرند. با توجه به اتصال این اسناد به شماره پرونده تملک از سویی و نقشه ملک از سویی دیگر، در کمترین زمان میتوان تصاویر کلیه اسناد یک پرونده را در اختیار داشت. یکی دیگر از کاربردهای این اسناد، اعتبارسنجی اطلاعات وارد شده توسط کاربران می‌باشد.

saman 2

 

تولید نقشه‌های موضوعی

نقشه های موضوعی، نمایش‌های گرافیکی متنوعی هستند که موضوع آنها را کاربرتعیین می کند و با بهره‌گیری از فناوری GIS،بلافاصه ایجاد شده و کمک شایانی در تفسیر بصری منطقه از دیدگاه‌های مختلف می‌کند.این دیدگاه‌های مختلف در قالب لایه‌ها و اقلام اطلاعاتی سامانه مدل گردیده و در نتیجه با ارائه موضوع این درخواست، سامانه به تولید آن نقشه اقدام می کند. تمامی اقلام اطلاعاتی تملک می‌توانند به عنوان موضوع گرافیکی نقشه در نظر گرفته شوند، مانند:

saman 3

 

عدم وابستگی به افراد خاص برای دسترسی به تاریخچه تملک

در فرایند سنتی تملک، طی مراحل تملک و احاطه بر تاریخچه تملک یک ملک یا یک منطقه به طور کامل به افرادی وابسته است که سالها در این حوزه و در این منطقه به تملک پرداخته‌اند. این وابستگی در کنار مزایایی که دارد، معایبی نیز دارد که این معایب با خروج این افراد از سازمان آشکار می‌گردد. هر چند به طور کامل نمیتوان یک سامانه را جایگزین افراد متبحر دانست، اما با ذخیره شدن تاریخچه و سوابق تمامی املاک و مالکین یک منطقه در این سامانه، این وابستگی تا حد زیادی کاهش یافته و همین امر احتمال خسارات وارده را کم می‌کند.

 

نمایش قیمت میانگین و متعارف مترمربع زمین در منطقه

بخشی از مشکلات در حوزه تملک به قیمت‌گذاری نامتعارف بعضی اراضی بازمی‌گردد. باید توجه داشت که اصولاً اراضی با کاربری یکسان در یک منطقه جغرافیایی، نباید تفاوت فاحشی در بهای مترمربع داشته باشند. بدین ترتیب از این سامانه نه تنها میتوان در محاسبه قیمت میانگین مترمربع اراضی یک منطقه استفاده کرد، بلکه از طریق نمایش در نقشه، اراضی با قیمت نا متعارف از سایر اراضی متمایز می‌شوند.

 

saman 4

 

پاسخ سریع و دقیق به دستگاه‌های نظارت و شاکیان پرونده های حقوقی

ابزارهای مختلف جستجو سبب گردیده در کوتاهترین زمان، دسترسی به پرونده مورد نظر فراهم شود. به عنوان مثال از طریق شماره پرونده، شماره سند، نام مالک، شماره چک و ... میتوان به سرعت کلیه اطلاعات مربوط به تملک ملک مربوطه را یافت و پاسخگویی به مالکین ادعایی را با دقت و سرعت بالایی انجام داد.

 

 

تعیین املاک واقع در اولویت های تملک

فرایند تملک برای یک طرح عمرانی یک فرایند زمانبر و چند ساله است که در طول این سال‌ها با افزایش قیمت‌ها و در نتیجه افزایش هزینه تملک روبرو هستیم. برای مدیریت بهینه این افزایش هزینه معمولاً در برنامه تملک یک طرح اولویت بندی تملک صورت می‌گیرد. اولویت تملک در محدوده یک طرح عمرانی، معمولاً با مناطقی است که زودتر به بهره‌برداری می‌رسند. تعیین این مناطق با ترکیب و همپوشانی موقعیت دقیق املاک و نقشه بهره‌برداری طرح میسر است که فناوری GIS به کار رفته در سامانه، این عملیات را با دقت بالایی انجام می‌دهد.

به عبارتی دیگر در سامانه تملک اراضی میتوان میزان رعایت یا عدم رعایت اولویت ها در خرید اراضی را مشاهده نمود.

نمایش اراضی ملی و مسثنیات جهت جلوگیری از پرداخت به متصرفین احتمالی

در بسیاری موارد، اراضی واقع در محدوده تملک طرح‌های عمرانی، جزء اراضی ملی هستند که از نظر قانونی نیازی به پرداخت هزینه بابت آنها نمی‌باشد و یا تنها بابت خسارات وارده در آن اراضی پرداخت صورت می‌گیرد. اما یکی از معضلات موجود، تصرف این اراضی توسط متصرفینی است که ادعای مالکیت دارند و به دلیل ضعف مستندسازی گهگاه مشاهده شده بابت خرید عرصه این اراضی نیز پرداخت‌هایی صورت گرفته. در سامانه تملک اراضی با در اختیار داشتن نقشه اراضی ملی و مستثنیات، این مشکل تا حد بسیاری برطرف شده است.

 

نمایش روند پیشرفت فرایند تملک در سالیان گذشته

یکی از کاربردهای اساسی این سامانه مشاهده میزان پیشرفت واقعی تملک یک طرح عمرانی است. از آنجا که بهره‌برداری نهایی از یک طرح عمرانی کاملاً وابسته است به درصد پیشرفت تملک اراضی مورد نیاز آن طرح، هر گونه دیرکرد و عقب ماندن از برنامه تملک ممکن است هزینه قابل توجهی (از دید بهره‌برداری از طرح) را به سازمان تحمیل کند.

درصد پیشرفت تملک معمولاً از دو زاویه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد :

    • پیشرفت مالی تملک (مبلغ هزینه شده)
    • پیشرفت فیزیکی تملک (مساحت تملک شده)

 

saman 5

 

تهیه شناسنامه اطلاعاتی هر قطعه از اراضی

در این سامانه برای هر قطعه زمین شناسنامه‌ای دربردارنده تمامی اطلاعات ضروری ملک از جنبه حقوقی و مالی و کارشناسی تهیه و در صورت نیاز به کاربر ارائه می‌گردد. در این شناسنامه نقشه محدوده ملک نیز به همراه اراضی مجاور ملک مورد نظر در سیستم UTM وجود دارد.

saman 6

سطوح مختلف دسترسی کاربران به اطلاعات (امنیت اطلاعات)

اهمیت مالی و حقوقی اطلاعات موجود در سامانه، در نظر گرفتن سطوح مختلف دسترسی به اطلاعات را آشکار می‌کند. در این سامانه دو سطح اصلی دسترسی به اطلاعات در نظر گرفته شده:

    • سطح نمایش: که کاربران این سطح تنها امکان مشاهده اطلاعات را دارند
    • سطح ویرایش: کاربران این سطح افراد هستند که از سوی مدیریت اجازه ویرایش و به‌روز‌رسانی اطلاعات را دارند

از سوی دیگر، در همین دو سطح نیز کاربران محدود به جداول و لایه های اطلاعاتی هستند که به طور جداگانه برای آنها در نظر گرفته شده است.

همپوشانی محدوده مورد نیاز تملک طرح های عمرانی

یکی از مسائل مطرح در حوزه تملک که میتواند سرمنشاء برخی ابهامات و اشتباهات باشد، تعیین الزام یا عدم الزام خرید ملک بر اساس مقررات و قوانین است. این کار معمولاً با تعریف محدوده تملک یا حریم برای طرح های عمرانی صورت می‌پذیرد. سنجش میزان همپوشانی یک ملک با این محدوده تملک یا حریم قانونی که تعیین کننده الزام به خرید یا عدم خرید یک ملک است، تنها به کمک نقشه‌های دقیق زمین‌مرجع امکان‌پذیر است.

saman 7

با توجه به اینکه در این سامانه از فناوری GIS استفاده گردیده، تعیین این محدوده ها و همپوشانی برای هر یک از املاک با دقتی بسیار بالا (کمتر از سانتیمتر) صورت گرفته و حتی درصد این همپوشانی نیز به اطلاع کاربر می‌رسد. این اطلاع رسانی در دو بخش ارزشمند است:

    • پیش آگهی به کارشناس خرید (جلوگیری از خرید ملکی که الزامی به خرید آن نیست)
    • نمایش املاکی خریداری شده که نیازی به تملک آنها نبوده 

 

گزارش‌گیری بر اساس نیاز مدیران و کارشناسان

مجهز بودن این سامانه به ابزار گزارش‌ساز مکان‌محور این امکان را فراهم کرده که کاربر به ساده‌ترین شکل به تولید گزارش‌ها و نمودارهای آماری مرتبط با اسناد و املاک تملک شده بپردازد.

 

saman 8

 

 

به عبارتی، در این محیط تنها با یک سری از گزارش‌های از پیش تعریف شده روبرو نیستیم ، بلکه کاربر بر اساس نیاز خود میتواند گزارش مورد نظر خود را تولید کند. پیاده‌سازی این قابلیت معمولاً باعث پیچیده شدن سیستم برای کاربران می‌شود. ولی امتیاز این سامانه، دربر داشتن این توانایی و در عین حال حفظ سادگی استفاده برای کاربران است. نمونه‌ای از این گزارش ها:

 

    • مساحت تملک شده و مبلغ هزینه شده در هر سال
    • تعداد اسناد مبادله شده در هر شش ماه
    • لیست افرادی که مبلغ بیش از10 میلیارد ریال به آنها پرداخت شده
    • مساحت اراضی تملک شده که اسناد مالکیت معتبری نداشته اند
    • مساحت املاکی که در مرز محدوده تملک قرار گرفته اند
    • جمع هزینه ای که برای املاک خارج از محدوده تملک مورد نیاز صرف شده

 

 

جلوگیری از خرید و تملک مجدد احتمالی

 

یکی از چالش هایی که بسیاری سازمان‌ها با آن مواجه‌اند هنگامی است که در تملک اراضی در مقیاس وسیع، گهگاه عرصه یا اعیان یک ملک مجددا تملک می‌گردد. این مشکل معمولاً به یکی از دلایل زیر رخ می‌دهد:

 

    • عدم وجود اسناد معتبر مالکیت
    • عدم مستندسازی مکان‌محور اسناد
    • نقشه برداری نامناسب
    • ابهام در محاسبه عرصه، اعیان، حقوق و خسارات ملک

 

در این سامانه، با نگاه دقیق به حل مسائل بالا، اصولاً امکان ثبت تملک چندباره برای یک ملک وجود ندارد و احتمال بروز این مشکل به شدت کاهش یافته است.

 

اعتبارسنجی و استانداردسازی نقشه‌ها

 

از آنجا که بعضی اشتباهات و مشکلات تملک، از وجود معایب و نواقصی در نقشه املاک سرچشمه می‌گیرد، کلیه نقشه‌هایی که وارد سامانه می‌شوند از نوعی فیلتر اعتبارسنجی عبور می‌کنند . زمین مرجع بودن (UTM)، عدم همپوشانی املاک با یکدیگر و یکتا بودن کد کاداستر منتسب به هر قطعه زمین از جمله فیلترهایی هستند که در بحث استانداردسنجی نقشه ها مورد توجه قرار می‌گیرد.

 

رعایت این استانداردها باعث می‌شود بخش قابل ملاحظه‌ای از مشکلات احتمالی در این حوزه ایجاد نگردند. در صورتی که نقشه‌هایی که مشاوران نقشه بردار ارائه می‌دهند، از این فیلترهای اعتبارسنجی عبور نکنند، با ارائه گزارش نواقص نقشه‌ای، نقشه برگشت داده می‌شود.

saman 9

 

جستجو و بررسی سوابق املاک، اسناد و مالکین

جستجو بر مبنای اطلاعات یا موقعیت مکانی از ابزارهای ارزشمند این سامانه می‌باشد. این جستجو بر مبنای نیاز کاربر بوده و میتواند به صورت ترکیبی نیز ارائه گردد. نمونه‌هایی از این جستجوها:

 

    • املاکی که در شش ماهه دوم سال 93 تملک شده اند
    • اشخاصی که مبلغ پرداختی به آنها بیش از 950.000.000 ریال است.
    • املاکی که تودیع صندوق ثبت گردیده اند
    • املاکی که در حریم 25 متری جاده قرار دارند
    • املاکی که بخشی از آنها داخل تراز آب و بخش دیگر خارج تراز نرمال آب هست 

 

 

 

سامانه این امکان را فراهم می کند که انواع این جستجو ها صورت پذیرد و نتیجه بر روی نقشه نمایش داده شود. به کمک همین ابزار مجموع مبالغ پرداختی، میزان اراضی خریداری شده و ... نیز از جمله اطلاعاتی است که میتوان در مورد یک شخص خاص (حقیقی یا حقوقی) در کوتاهترین زمان به دست آورد.

 

 

گزارش آماری نواقص پرونده های تملک

ریشه بخشی از مشکلات تملک را میتوان در عدم طی مراحل صحیح تملک و در نتیجه وجود نواقص حقوقی در پرونده های تملک دانست. با توجه به اینکه کلیه اسناد حقوقی که مورد نیاز فرایند تملک است، در این سامانه شناسایی شده، میتوان از طریق گزارش‌گیری، لیست پرونده هایی که دچار نقص و کمبود اسناد و اطلاعات حقوقی هستند را در اختیار داشت. به عنوان نمونه، تعیین وکیل و موکل تنها با وجود سند وکالت‌نامه قابل پذیرش است و در صورت عدم وجود این سند، چنین پرونده هایی متمایز می‌گردند.

 

ترکیب با تصاویر ماهواره‌ای تحت وب

همچنین به واسطه مستند‌سازی مکان‌محور و با کمک فناوری سنجش از دور، با اتصال اجزاء مختلف بانک اطلاعات به نقشه‌ها و تصاویر ماهواره‌ای، سازگاری و همخوانی آنها با یکدیگر بررسی شده و موارد ناهمخوانی در قالب هشدار یا گزارش به اطلاع کاربر یا ناظر می‌رسد.

saman 10

 

به عنوان نمونه:

 

    • نوع کاربری ذکر شده برای یک قطعه زمین در اسناد و اطلاعات، بر روی تصاویر ماهواره‌ای نیز مشخص و قابل بررسی است
    • حدود اربعه یک ملک با نقشه کاداستر و تصاویر ماهواره‌ای قابل مطابقت است
    • مساحت واقعی ملک از روی نقشه کاداستر آن استخراج شده و با مساحت اعلام شده در گزارش کارشناسی قابل تطبیق است
    • اعیان و حقوق ذکر شده برای یک قطعه زمین، در تصاویر ماهواره‌ای قابل مشاهده و تطابق است (حتی تعداد و نوع درختان)

 

 

 

همسان سازی فرایند تملک

 

سرمنشاء بسیاری از مشکلات در حوزه تملک اراضی، تبعیت نکردن از یک دستورالعمل یکسان و همسان نبودن فرایند تملک اراضی در میان سازمان‌های مختلف است. این غیرهمسانی سبب می‌شود هر سازمان به شیوه و روش خاصی عملیات تملک را پیش ببرد که مسلماً این امر هم زمینه‌ساز بروز دعواهای حقوقی می‌گردد.

 

با یکسان شدن فرایند تملک اراضی حداقل ها و موارد حقوقی الزامی در تملک یک ملک به گونه‌ای استاندارد در سامانه تعریف شده و تا زمانی که این الزامات به سامانه ارائه نگردد، اجازه پیشرفت تملک به کاربر داده نمی‌شود. این امر در حقیقت پیشگیرنده بسیاری از اشتباهات یا تخلفات آگاهانه و ناآگاهانه است. این یکسان سازی هم‌اکنون در حوزه آب وزارت نیرو در حال اجراست.

 

ارسال روزانه اطلاعات به سازمان های بالادستی

همانطور که اشاره شد، سامانه تملک اراضی به شیوه‌ای توسعه داده شده که با تجهیز به نرم‌افزار سمتا، قادر باشد اطلاعات تمامی سازمان‌های زیرمجموعه را در پایان روز دریافت و یکپارچه کند. این توانمندی سبب گردیده مدیران و تصمیم‌گیران در شرکت‌های مادرتخصصی و وزارتخانه به صورت آنلاین به مشاهده و پایش اطلاعات و گزارش‌های تملک شرکت های تابعه بپردازند.

saman 11

 

  شرکت مادرتخصصی مدیریت منابع آب ایران بعد از اجرای موفق نرم افزار سامان تصمیم به فرایند محور کردن سامانه در شرکت های تابعه گرفت.

برای این منظور اقدام به برگزاری جلسات متعدد کارشناسی با حضور مدیر و کارشناسان حقوقی شرکت مادر و مدیران و کارشناسان شرکت های تابعه جهت تعیین مدل واحد فرایند تملک اراضی و تدوین متون همسان فرمهای مورد استفاده در آن نمود.

اهداف و مزایای این نرم افزار عبارت است از:

 

1. یکسان سازی فرایند تملک اراضی در حوزه آب وزارت نیرو

2. جلوگیری از برداشت ها و اعمال سلیقه های شخصی در مبحث تملک

3. متن استاندارد و واحد برای کلیه اسناد و اوراق حقوقی مرتبط
4. رعایت مهلت های قانونی و داشتن هشدارهای زمانی
5. کاهش بار مالی و حقوقی دعاوی حوزه تملک (به سبب موارد بالا)
6. جلوگیری از تملک های اشتباه در حین تملک و نه در پایان تملک

      6-1 . تملک های اشتباه نظیر: تملک های خارج محدوده، تملک چندباره یک زمین و ...

       6-2. در سامان فعلی، تملک اشتباه مشخص می گردد، ولی پس از اینکه تملک صورت گرفت، چرا که در سامان فعلی اطلاعات تملکی در پایان در سامانه ثبت می‌گردد.
7. اطمینان از به روز بودن گزارش های دریافتی از سامانه در وزارت خانه، شرکت مادرتخصصی و شرکت های تابعه

8. ارتقاء سامان از یک بانک اطلاعات تملک به سامانه ای هدایتگر در حوزه تملک

      8-1 . سامانه به طور خودکار کاربران (حتی کاربران بی تجربه) را به گام بعدی هدایت می کند

9. دریافت گزارش هایی از سامان جهت بررسی دلایل عدم پیشرفت تملک در طرح ها و موانع موجود
10. تثبیت جایگاه نقشه های UTMدر فرایند تملک (نقشه های کاداستر، محدوده تملک و ...)
10-1 در سامانه فرایندی، بدون وجود این نقشه ها امکان طی کردن و ثبت تملک وجود ندارد
11. پاسخگویی به نیاز چند ساله